Pourquoi les biens “passoires” seront bientôt invendables

Les logements énergivores sortent progressivement du marché. Entre contraintes réglementaires, refus de financement et décote massive, les passoires thermiques deviennent des actifs à haut risque.

La fin programmée des logements énergivores

Pendant longtemps, l’efficacité énergétique d’un logement n’était qu’un critère secondaire dans l’achat immobilier.
Mais en quelques années, le Diagnostic de Performance Énergétique est devenu déterminant, voire éliminatoire.

Les biens classés F ou G consomment deux à trois fois plus d’énergie qu’un logement performant.
Factures élevées, inconfort thermique, émissions accrues : aujourd’hui, c’est leur valeur patrimoniale qui est directement menacée.

Depuis 2023, la France a engagé une transformation irréversible.
Les logements les plus énergivores sortent progressivement du marché locatif, et demain, de fait, du marché de la vente.

Qu’est-ce qu’une “passoire énergétique” ?

Une passoire énergétique est un logement classé F ou G au DPE, consommant plus de 330 kWh/m²/an.

En France, cela concerne environ 4,8 millions de logements, soit près de 15 % du parc résidentiel.

Ces biens se caractérisent par :
murs froids et humidité persistante,
chauffage inefficace,
factures d’énergie très élevées,
absence d’isolation ou équipements obsolètes.

Au-delà du confort, c’est la valeur de revente qui est désormais en jeu.

La chronologie réglementaire : un compte à rebours déjà engagé

La loi Climat et Résilience a instauré une trajectoire claire.

Depuis 2023 :
interdiction de louer les logements G les plus énergivores.

2025 :
interdiction de louer tous les logements classés G.

2028 :
interdiction des logements classés F.

2034 :
interdiction des logements classés E.

En parallèle, le DPE est devenu juridiquement opposable.
Un diagnostic erroné peut engager la responsabilité du vendeur.

Les passoires ne sont pas formellement interdites à la vente, mais elles deviennent progressivement invendables par désintérêt total du marché.

L’effet ciseau : quand les acheteurs se détournent et les banques se ferment

Le blocage du marché s’explique par un double phénomène.

Côté acheteurs

Crainte du coût des travaux, souvent entre 30 000 et 70 000 €.
Inquiétude face aux futures contraintes réglementaires.
Préférence nette pour les logements performants et stables.

Huit acheteurs sur dix écartent désormais un bien classé F ou G dès la première recherche.

Côté banques

Les établissements intègrent le risque énergétique dans leurs critères.
Refus de financement sans plan de rénovation.
Durées de prêt raccourcies ou taux majorés.

Un logement mal classé devient non seulement énergivore, mais difficilement finançable.

Une décote rapide et massive sur le marché

Entre 2021 et 2025, les logements classés F ou G ont perdu jusqu’à 20 % de valeur, parfois plus de 30 % dans les zones peu tendues.

À l’inverse, les biens A à C progressent.

Le marché ajuste déjà les prix au coût des travaux.

Deux biens similaires affichent désormais des écarts de valeur majeurs uniquement liés au DPE.
La “valeur verte” devient un critère d’estimation à part entière.

Les impacts invisibles : assurance, financement, fiscalité

Les passoires subissent des effets collatéraux durables.

Assurance

Surprimes liées aux risques d’humidité, de gel et de sinistres.

Financement

Exclusion des prêts verts et conditions moins favorables.

Fiscalité

Risque de fiscalité désincitative, suppression d’avantages et hausse de taxes locales.

Détenir une passoire, c’est détenir un actif qui coûte plus cher chaque année pour une valeur décroissante.

Les solutions pour éviter la dévalorisation

La spirale n’est pas irréversible.

Réaliser un audit énergétique

Obligatoire avant la vente d’un bien F ou G.
Il identifie les postes prioritaires et projette le futur DPE.

Prioriser les travaux à fort impact

Isolation, chauffage, ventilation, menuiseries.
Les aides peuvent couvrir une part significative du coût.

Valoriser la rénovation

Un bien rénové se vend plus vite et plus cher.
Le délai de vente est divisé par deux après passage en D ou C.

Anticiper les aides

MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE, TVA réduite.
Les outils de simulation permettent d’estimer le coût net réel.

Le rôle de l’IA et des plateformes comme Omny pour anticiper la transition énergétique

Évaluer une rénovation énergétique reste complexe.

Omny analyse :
les caractéristiques du bien,
le DPE et l’année de construction,
les coûts régionaux,
les aides mobilisables.

Le résultat :
une estimation chiffrée des travaux,
une projection du futur DPE,
une estimation de la valeur de revente après rénovation.

L’IA permet de transformer un risque patrimonial en décision éclairée.

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