Bail de location en meublé : règles, durée et modèle 2026

Un an de bail, un mois de préavis, onze meubles imposés par décret : la location meublée obéit à ses propres règles. Voici le cadre exact en 2026, côté bailleur comme côté locataire.

Un logement meublé ne se loue pas comme un logement vide. Le contrat porte un nom différent, une durée différente, un préavis différent, et il impose une liste de meubles fixée par décret. Beaucoup de propriétaires découvrent ces règles après coup, quand un litige de fin de bail les y oblige. Beaucoup de locataires signent sans savoir ce que le contrat leur garantit.

Voici ce que dit précisément la loi en 2026, côté bailleur comme côté locataire.

Meublé ou vide : ce que le bail change vraiment

La location meublée à usage de résidence principale est encadrée par le titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ajouté par la loi ALUR de 2014. C'est un régime à part entière, pas une variante du bail vide.

Trois différences structurent tout le reste. La durée du bail tombe à un an au lieu de trois. Le préavis du locataire tombe à un mois au lieu de trois. Le dépôt de garantie monte à deux mois de loyer hors charges, au lieu d'un seul. Le meublé est donc plus souple pour le locataire, mieux protégé financièrement pour le bailleur — c'est l'équilibre voulu par le législateur.

En contrepartie, le logement doit être réellement meublé. Pas « à peu près ».

Les 11 meubles obligatoires : la liste qui fait foi

Un logement meublé est un logement « décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (article 25-4 de la loi de 1989). Cette formule était trop vague : le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 a fixé une liste précise de onze éléments.

• Literie avec couette ou couverture
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant une température maximale de −6 °C
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Combien de temps dure un bail meublé ?

Trois durées coexistent, et le bon contrat dépend de qui emménage.

Le bail meublé classique : un an

Un an, reconduit tacitement à l'échéance si personne ne donne congé. C'est le contrat standard dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire.

Le bail étudiant : neuf mois

Si le locataire est étudiant, la durée peut être réduite à neuf mois. La contrepartie est importante : ce bail ne se reconduit pas tacitement. À l'échéance, il s'arrête, et il faut signer un nouveau contrat pour continuer. Le bailleur n'a donc pas de congé à donner.

Le bail mobilité : un à dix mois

Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le bail mobilité s'adresse aux personnes en mutation professionnelle, en mission temporaire, en formation, en stage, en apprentissage, en service civique, ainsi qu'aux étudiants. Sa durée va de un à dix mois. Il n'est ni renouvelable ni reconductible : la durée peut être modifiée une seule fois par avenant, sans jamais dépasser dix mois au total. Sa particularité la plus notable : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Ce que le contrat doit obligatoirement contenir

Le bail meublé de résidence principale n'est pas un document libre. Il doit être écrit et respecter le modèle-type réglementaire du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Les mentions attendues :

• l'identité et l'adresse des parties ;
• la localisation, la description du logement et de ses équipements, le nombre de pièces ;
• l'identifiant fiscal du logement ;
• la surface habitable — si elle est omise ou erronée, le locataire peut demander une diminution de loyer ;
• la classe du DPE ;
• le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision ;
• le montant du dernier loyer acquitté par le locataire précédent, s'il est parti depuis moins de dix-huit mois ;
• le montant du dépôt de garantie ;
• le montant théorique des dépenses de chauffage ;
• une clause résolutoire, qui permet de résilier le bail en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

En zone d'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et d'autres agglomérations), le bail doit en plus indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

S'y ajoutent les annexes : le dossier de diagnostics techniques, l'état des lieux d'entrée, l'inventaire détaillé et chiffré du mobilier, la notice d'information sur les droits et obligations des parties, l'attestation d'assurance du locataire et les modalités de réception de la télévision.

Loyer, dépôt de garantie et fin de bail

Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges (article 25-6 de la loi de 1989). À la sortie, le bailleur dispose d'un mois pour le restituer si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois s'il constate des différences justifiant une retenue. Au-delà, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.

C'est précisément pourquoi l'état des lieux et l'inventaire méritent une heure de soin à l'entrée : ce sont eux, et eux seuls, qui arbitreront la restitution douze mois plus tard.

Donner congé : qui prévient qui, et quand

Le locataire peut partir à tout moment, sans motif, avec un préavis d'un mois. C'est la souplesse essentielle du meublé, et elle ne se négocie pas à la baisse dans le contrat.

Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de trois mois, et seulement pour l'un des trois motifs prévus par l'article 25-8 : reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, vente du logement, ou motif légitime et sérieux — un impayé récurrent, par exemple. Un congé sans motif valable est nul.

Le DPE, le nouveau filtre à l'entrée

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 s'applique aussi bien au meublé qu'au vide dès lors qu'il s'agit d'une résidence principale. Depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. L'interdiction s'étendra aux F au 1^er janvier 2028, puis aux E en 2034. En outre-mer, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031.

Concrètement, un studio meublé classé G n'est plus relouable après le départ de son locataire tant que des travaux ne l'ont pas fait remonter d'au moins une classe. Le sujet n'est plus théorique pour qui achète un petit lot destiné à la location : nous l'avons détaillé dans notre article sur les passoires thermiques, et le chiffrage des travaux mérite d'être fait avant l'offre, pas après — voir comment estimer le coût réel des travaux de rénovation.

L'essentiel en un tableau

Élément	Bail meublé classique	Bail étudiant	Bail mobilité
Durée	1 an, tacitement reconduit	9 mois, non reconductible	1 à 10 mois, non renouvelable
Préavis locataire	1 mois	1 mois	1 mois
Préavis bailleur	3 mois, à l'échéance, motif obligatoire	Sans objet (pas de reconduction)	Sans objet (pas de reconduction)
Dépôt de garantie	2 mois de loyer HC maximum	2 mois de loyer HC maximum	Interdit
Mobilier	Les 11 éléments du décret du 31 juillet 2015	Idem	Idem
Modèle de contrat	Modèle-type du décret du 29 mai 2015	Modèle-type du décret du 29 mai 2015	Modèle-type dédié (loi ELAN)
DPE	Classe G interdite à la location depuis le 1er janvier 2025 ; F au 1er janvier 2028 ; E en 2034	Idem	Idem

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 25-4 à 25-11) ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 ; loi ELAN du 23 novembre 2018 ; loi Climat et Résilience du 22 août 2021 ; Service-Public.fr.

Où trouver un modèle de bail meublé

Le modèle-type est réglementaire : il est publié en annexe du décret du 29 mai 2015, consultable gratuitement sur Légifrance, et Service-Public.fr en propose une version formulaire prête à remplir. Méfiez-vous des modèles trouvés au hasard : un bail antérieur à 2015, ou copié sur un bail vide, ne comportera ni les mentions ALUR ni l'identifiant fiscal du logement, et sera à réécrire.

Le vrai travail n'est pas de trouver le document. Il est de le remplir juste : surface habitable exacte, inventaire chiffré pièce par pièce, état des lieux photographié, DPE en cours de validité. Ce sont ces quatre lignes qui font la différence le jour où le bail se termine mal.

Le bail vient après le projet

Un bail meublé est un formalisme. Il se règle en une heure une fois qu'on sait quoi vérifier. La vraie question est en amont : le bien correspond-il au projet ? Un studio meublé n'a pas le même sens selon qu'on cherche un pied-à-terre, un premier investissement ou un logement d'attente entre deux villes. C'est le raisonnement que nous avons développé dans résidence principale ou locative : que privilégier.

Chez Omny, nous avons inversé la logique de la recherche immobilière. Nous ne partons pas des annonces : nous partons du projet, nous le comprenons, puis nous allons chercher le bien qui lui correspond — y compris les critères qu'un formulaire de portail ne sait pas exprimer.

Questions fréquentes