L’immobilier français ne cale plus seulement à cause des prix mais par manque de biens disponibles. Construction en berne, vendeurs attentistes, investisseurs en retrait : l’offre se raréfie et fige les transactions. Voici les causes, les chiffres clés et les leviers pour sortir de l’impasse

Introduction — Un marché à l’arrêt : quand la demande ne trouve plus rien à acheter

Pendant des années, le problème du logement semblait se résumer à la flambée des prix.
Aujourd’hui, c’est un autre phénomène qui bloque tout : la pénurie d'offres.

Les acheteurs sont toujours là — plus prudents, plus sélectifs, parfois contraints — mais les biens disponibles se raréfient.
Les logements neufs sortent de terre au ralenti, les vendeurs particuliers hésitent à mettre en vente, et les investisseurs se retirent.

Résultat : un marché figé, où la demande et l’offre ne se rencontrent plus.
La France, qui a construit près de 500 000 logements par an il y a dix ans, peine à en produire moins de 300 000 aujourd’hui.
Un effondrement historique, aux répercussions économiques, sociales et territoriales profondes.

Aux origines du problème : une décennie de déséquilibres cumulés

La crise actuelle ne date pas d’hier.
Elle est le résultat de plusieurs tendances lentes qui, combinées, ont conduit à l’assèchement du stock de logements disponibles.

Des politiques urbaines restrictives

Depuis les années 2010, la densification urbaine s’est heurtée à la montée du “syndrome du pas dans mon jardin” (NIMBY) : chaque nouveau projet rencontre son lot de recours, de délais, d’oppositions locales.
Résultat : les permis de construire ont chuté de 30 % en cinq ans.

Une hausse continue des coûts de construction

Entre 2018 et 2025, le coût moyen du m² construit a bondi de plus de 25 %, en raison du prix des matériaux (acier, béton, bois), de la main-d’œuvre et des nouvelles normes environnementales.
Un promoteur doit aujourd’hui vendre un logement 30 % plus cher qu’il y a cinq ans pour équilibrer son opération.

Des taux d’intérêt qui changent tout

La hausse rapide des taux depuis 2022 (de 1 % à près de 4 %) a gelé la demande solvable : moins de crédits, donc moins de transactions, donc moins de nouvelles constructions.
Le marché s’est contracté sur toute la chaîne.

Ces trois dynamiques — administratives, économiques et financières — ont convergé vers une même impasse : plus personne ne peut ou ne veut construire.

Le choc de 2023-2025 : construction en berne et transactions en chute libre

Les chiffres parlent d’eux-mêmes.
En 2024, seulement 275 000 logements neufs ont été commencés, le niveau le plus bas depuis 1996.
Dans le même temps, les ventes de logements anciens ont chuté de plus de 25 % par rapport à 2021.

Une double crise Immobilère :

• Côté neuf, les chantiers sont suspendus faute de financements ou d’acheteurs.
• Côté ancien, les propriétaires reportent leur vente, craignant de ne pas retrouver un bien équivalent à un prix correct.
  

Même les grands acteurs du secteur souffrent :
Bouygues Immobilier, Nexity, Icade — tous ont vu leurs marges fondre et leurs projets ralentir.
Certains parlent d’une “grande pause immobilière”, d’autres d’un “krach silencieux”.

Les conséquences se répercutent sur tout l’écosystème :
les artisans, les banques, les agences, les notaires, et même les collectivités locales, qui voient leurs recettes fiscales diminuer.

La rareté organisée : contraintes foncières, normes et lenteurs administratives

L’un des freins majeurs à la construction tient au manque de foncier constructible.
Entre la loi Climat et Résilience et les plans de sobriété foncière, les communes doivent réduire drastiquement l’artificialisation des sols.

Un objectif vertueux écologiquement, mais qui limite mécaniquement la création de nouveaux logements.

À cela s’ajoutent :

• des procédures d’urbanisme longues (souvent plus de 18 mois entre dépôt et obtention du permis),
• des règlements locaux complexes,
• et une instabilité réglementaire qui décourage les promoteurs.
  
  

Un maire de ville moyenne résume :

“Entre les normes thermiques, les quotas de logements sociaux, les recours de riverains et les coûts qui explosent, plus personne ne veut signer de permis.”

Le résultat : des terrains à bâtir rares, chers, et souvent gelés administrativement.

Les promoteurs en difficulté : entre coûts explosifs et stocks bloqués

Les promoteurs sont pris dans un étau.
D’un côté, les coûts augmentent ; de l’autre, les acheteurs se retirent.
Un double effet ciseau qui rend de nombreux projets économiquement intenables.

Pour un programme neuf à 4 500 € le m², il faut désormais vendre au moins 5 500 € pour couvrir la hausse des matériaux et des taux.
Or, dans beaucoup de villes, la demande ne suit plus.

Les stocks d’invendus s’accumulent : plus de 100 000 logements neufs en attente de preneur fin 2024.
Certaines opérations sont purement suspendues, d’autres vendues en bloc à des bailleurs sociaux ou institutionnels, souvent à perte.

Les grands promoteurs cherchent à réinventer leur modèle : plus de réhabilitation, plus de mixité, plus de petites opérations locales.
Mais sans reprise de la confiance, le redémarrage reste improbable à court terme.

Les conséquences sociales et économiques d’une pénurie durable

La crise de l’offre dépasse le champ de la promotion.
Elle touche la société dans son ensemble.

Des prix qui résistent malgré la baisse des ventes

Le paradoxe est cruel : les prix ne baissent que faiblement, car l’offre reste insuffisante.
Dans certaines zones tendues (Lyon, Annecy, Nantes, Bordeaux), les biens de qualité se vendent toujours vite — mais à prix élevé.

Des locataires piégés

Moins de construction, c’est aussi moins de mobilité.
Le marché locatif est saturé : il faut désormais jusqu’à 100 dossiers pour un appartement à Paris, 60 à Lyon, 40 à Bordeaux.
Les loyers montent, la précarité s’installe.

Une inégalité territoriale croissante

Les métropoles attirent toujours la majorité des logements neufs, tandis que les villes moyennes manquent d’investissements.
Résultat : une France à deux vitesses, entre zones sous tension et territoires figés.

Un frein à la transition écologique

Moins de logements neufs, c’est aussi moins de logements performants énergétiquement.
La rénovation ne compense pas encore le déficit de construction.

Le paradoxe du neuf et de l’ancien : deux marchés, une même crise

Traditionnellement, quand le neuf se grippe, l’ancien prend le relais.
Mais en 2025, les deux marchés souffrent simultanément.

• Le neuf recule à cause des coûts.
• L’ancien se bloque car les vendeurs attendent que les prix remontent.
  

Même les “passoires thermiques”, censées être remises sur le marché avant leur interdiction de location, peinent à trouver preneur : les coûts de rénovation rebutent.
Les acheteurs, confrontés à des DPE F ou G, réclament des baisses de prix importantes — que les vendeurs refusent souvent.

Ainsi se crée un marché de l’attente : chacun attend que l’autre bouge.

Les leviers possibles : réformer, simplifier, régénérer l’offre

Sortir de cette impasse nécessitera une combinaison d’actions structurelles et d’innovations.

Simplifier les règles d’urbanisme

Réduire les délais de permis, clarifier les normes, encourager la densification douce (surélévation, division parcellaire, reconversion de bureaux).

Libérer du foncier public

L’État et les collectivités possèdent des milliers d’hectares constructibles inutilisés.
Les mettre à disposition à prix réduit pourrait relancer la machine.

Encourager la rénovation-transformation

Les friches, bâtiments administratifs ou anciens locaux commerciaux peuvent être convertis en logements avec des incitations fiscales adaptées.

Rendre l’investissement locatif plus attractif

Réviser la fiscalité, faciliter la rénovation, et redonner confiance aux petits bailleurs.

Mais au-delà des réformes, le marché a besoin d’outils intelligents capables d’optimiser ce qui existe déjà : c’est là qu’interviennent les nouvelles technologies.