DPE et location : ce que le calendrier d'interdiction change pour les bailleurs
Pour un propriétaire bailleur, le DPE a cessé d'être une formalité de dossier : c'est aujourd'hui la lettre qui décide si votre logement peut être loué, à quel loyer, et jusqu'à quand. Le calendrier est fixé par la loi, il est public, et il ne s'arrête pas aux logements classés G. Deux réformes récentes ont par ailleurs changé la façon dont l'étiquette est calculée — certains logements en ont gagné une sans qu'un seul mur ait été isolé. Voici l'état du droit à l'été 2026, ce qui s'applique déjà, ce qui n'est pas encore voté, et ce qu'il faut vérifier avant de signer un bail.
Le calendrier de la décence énergétique, étiquette par étiquette
Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, la performance énergétique fait partie des critères de décence d'un logement. Autrement dit : en dessous d'un certain niveau, un logement n'est plus considéré comme louable, au même titre qu'un logement sans point d'eau. Ce n'est pas une recommandation, c'est une condition de mise en location, et elle se durcit par paliers.
Sources : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et résilience » ; ministère de la Transition écologique, pages « Diagnostic de performance énergétique » et « Location et gel des loyers des passoires énergétiques » ; ANIL, analyse juridique « Performance énergétique et décence ». Vérifié le 27 juillet 2026.
Deux précisions qui font toute la différence en pratique. D'abord, l'interdiction ne vide pas les logements : elle s'applique aux nouveaux baux, ainsi qu'aux baux renouvelés ou reconduits tacitement. Un locataire en place ne se retrouve pas dehors parce que le logement est classé G — mais son bailleur ne pourra pas relouer après son départ. Ensuite, un locataire dont le logement est indécent peut saisir le juge pour obtenir la réalisation des travaux, voire une réduction de loyer. La sanction n'est pas administrative, elle est contractuelle : elle se joue entre le bailleur et son locataire.
Un assouplissement est en discussion au Parlement : autoriser la relocation de certains logements F et G en contrepartie d'un engagement de travaux. Il a été voté par le Sénat le 8 juillet 2026, dans le cadre du projet de loi « relance et décentralisation du logement », dont l'Assemblée nationale doit être saisie à la rentrée de septembre. Rien n'est adopté à ce jour. Le calendrier ci-dessus reste le droit applicable, et c'est sur lui qu'il faut caler ses travaux : parier sur un texte non voté est le meilleur moyen de perdre deux ans.
Votre logement a peut-être changé d'étiquette sans un seul chantier
C'est le point que la plupart des bailleurs ignorent, et il peut valoir une étiquette entière. Le mode de calcul du DPE a été modifié deux fois en deux ans, et dans les deux cas à l'avantage de certains logements.
La réforme du 1er janvier 2026 : l'électricité recalculée
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9, en cohérence avec la valeur européenne actualisée et avec le caractère largement décarboné du mix électrique français. L'arrêté a été publié au Journal officiel le 26 août 2025. Selon les estimations du gouvernement, environ 850 000 logements chauffés à l'électricité, jusqu'ici classés F ou G, passent mécaniquement en E ou D.
Concrètement : si votre logement est chauffé à l'électricité et que son DPE a été réalisé avant 2026, l'étiquette qui figure dessus n'est plus celle que produirait le calcul actuel. Faire refaire le diagnostic peut suffire à sortir le bien de l'interdiction de location. Pour un logement chauffé au gaz ou au fioul, en revanche, la réforme ne change rien.
Les petites surfaces : la réforme du 1er juillet 2024
Les logements de moins de 40 m² étaient structurellement pénalisés par le calcul : les besoins en eau chaude sanitaire y sont presque identiques à ceux d'un logement plus grand, mais rapportés à une surface bien plus petite. Un arrêté du 25 mars 2024, entré en vigueur le 1er juillet 2024, a corrigé les seuils d'étiquette pour ces surfaces. Le ministère estime que 140 000 logements de moins de 40 m² sont ainsi sortis de la catégorie des passoires énergétiques, soit plus de 15 % d'entre eux.
Si votre logement fait 40 m² ou moins et que son DPE a été réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024, vous pouvez générer une attestation de nouvelle étiquette sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Elle remplace l'étiquette initiale sans nouveau diagnostic, et sans frais. Beaucoup de studios classés F ou G sur le papier sont en réalité déjà sortis de l'interdiction depuis 2024 — leurs propriétaires ne l'ont simplement jamais fait constater.
Sources : arrêté du 25 mars 2024 modifiant les seuils des étiquettes du DPE pour les logements de petites surfaces (Légifrance) ; ministère de la Transition écologique, « DPE : vers des étiquettes plus équitables pour les logements de petite surface » et « Évolutions du calcul du DPE » ; arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2025. Vérifié le 27 juillet 2026.
Vérifier que votre diagnostic est encore valable
Un DPE périmé n'a aucune valeur, et c'est le bailleur qui en répond. Avant toute mise en location, trois vérifications suffisent.
La date. Un DPE est valable dix ans. Mais les diagnostics antérieurs à la réforme de 2021 ont été frappés d'une péremption anticipée : ceux réalisés entre 2013 et 2017 ne valent plus rien depuis le 1er janvier 2023, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont périmés depuis le 1er janvier 2025. Si votre dernier diagnostic date d'avant juillet 2021, vous n'avez plus de DPE.
Le numéro à treize chiffres. Le diagnostiqueur doit transmettre le DPE à l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME, qui lui attribue un numéro d'identification à treize chiffres. Sans ce numéro, le diagnostic n'est pas valide. Il permet aussi à un locataire de vérifier en ligne l'authenticité du document que vous lui remettez.
Le diagnostiqueur. Il doit être certifié par un organisme accrédité par le Cofrac et couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle. Depuis la réforme de 2021, le DPE est opposable : en cas d'erreur, le locataire peut se retourner contre le bailleur, qui se retourne à son tour contre le diagnostiqueur. Le prix d'un diagnostic n'est pas le bon terrain d'économie.
Enfin, l'étiquette énergie doit figurer dans l'annonce de location, le DPE doit être présenté dès la première visite et annexé au bail dans le dossier de diagnostic technique. Pour un meublé, les règles de bail spécifiques s'ajoutent à ces obligations : voir notre article sur le bail de location meublée.
Les obligations qui s'ajoutent : DPE collectif et audit énergétique
Le DPE du logement n'est pas le seul document en jeu. Deux autres obligations progressent en parallèle, l'une en copropriété, l'autre à la vente.
Sources : ANIL, « Obligations de diagnostic de l'immeuble : DPE collectif, DTG, PPPT » et « Rénovation énergétique : audit énergétique » ; ministère de la Transition écologique, « Audit énergétique réglementaire » ; article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation. Vérifié le 27 juillet 2026.
Le DPE collectif mérite une attention particulière quand on est bailleur en copropriété : c'est lui qui déclenche, en assemblée générale, la discussion sur le plan pluriannuel de travaux. Une isolation par l'extérieur votée à l'échelle de l'immeuble coûte beaucoup moins cher, par logement, que la même opération menée seul — et elle peut faire gagner l'étiquette qui vous manque. Si votre échéance est 2028, la bonne assemblée générale à ne pas manquer est celle de l'année qui vient.
Ce que l'étiquette pèse réellement, en location comme à la revente
Il ne s'agit pas seulement de conformité. L'étiquette a un prix, et il est désormais mesuré. D'après l'étude sur la valeur verte des logements publiée par les Notaires de France à partir des transactions de 2024, une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher qu'une maison équivalente classée D. Pour un appartement, l'écart est de 12 %. La même étude relève que la part des ventes de logements anciens très énergivores (F et G) était montée de 11 % en 2021 à 17 % en 2023, avant de refluer en 2024 et de se stabiliser autour de 15 % début 2025.
Ces écarts sont des moyennes nationales : ils varient fortement selon la tension du marché local et le type de bien. Ils donnent néanmoins l'ordre de grandeur de l'arbitrage. Un propriétaire qui hésite entre engager des travaux et vendre en l'état doit comparer deux montants, pas un : le coût du chantier d'un côté, la décote acceptée à la revente de l'autre. Notre article sur les passoires thermiques et leur valeur à la revente détaille ce calcul.
Un logement invendable à bon prix et interdit à la location cumule les deux contraintes. C'est la situation à éviter absolument : elle se construit en attendant l'échéance. Un bien classé F en 2026 a un peu plus d'un an devant lui avant le 1er janvier 2028 — et les artisans qualifiés, eux, se réservent plusieurs mois à l'avance.
Logement classé F ou G : par quoi commencer
L'ordre compte, parce qu'un mauvais enchaînement fait perdre à la fois de l'argent et des points de DPE.
1. Faire refaire le diagnostic si le vôtre est antérieur à 2026. C'est la seule étape qui peut vous faire gagner une étiquette sans travaux, pour le prix d'un DPE. Prioritaire si le logement est chauffé à l'électricité, ou s'il fait 40 m² ou moins.
2. Traiter l'enveloppe avant les équipements. Isoler les combles, puis les murs, puis remplacer les menuiseries : changer une chaudière dans une passoire revient à chauffer la rue avec un appareil plus performant. L'audit énergétique, quand il est obligatoire, propose précisément des scénarios de travaux hiérarchisés — autant s'en servir.
3. Chiffrer avant de décider. Le coût réel d'une rénovation énergétique se situe rarement où on l'attend, et les devis varient fortement d'un artisan à l'autre. Notre guide pour estimer le coût réel de vos travaux de rénovation donne la méthode, et notre article sur les erreurs à éviter en éco-rénovation recense les pièges les plus coûteux.
4. Monter le financement avant de signer les devis. MaPrimeRénov', les certificats d'économies d'énergie, l'éco-prêt à taux zéro et la TVA à taux réduit se combinent, mais leurs conditions et leurs barèmes évoluent régulièrement : vérifiez-les sur France Rénov' au moment de votre projet plutôt que de vous fier à un article. Côté montage, notre article sur le financement des travaux sans exploser son budget fait le tour des solutions, et le point sur la fiscalité immobilière en 2026 rappelle ce qui reste déductible des revenus fonciers.
Enfin, gardez un œil sur le cadre général : les règles de la location énergétique font partie d'un ensemble plus large en cours de révision, que nous détaillons dans notre article sur la politique du logement en 2026.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Non. Les logements classés G sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025. L'interdiction vise les nouveaux baux ainsi que les baux renouvelés ou reconduits tacitement : un locataire déjà en place n'est pas expulsé, mais le logement ne peut pas être reloué après son départ.
À quelle date les logements classés F seront-ils interdits à la location ?
Au 1er janvier 2028, puis au 1er janvier 2034 pour les logements classés E. Un assouplissement conditionné à un engagement de travaux a été voté par le Sénat le 8 juillet 2026, mais il n'est pas adopté définitivement : à ce jour, c'est bien l'échéance de 2028 qui s'applique.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?
Non. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés, ni par la révision annuelle, ni au renouvellement du bail, ni entre deux locataires. Le gel ne concerne pas les logements classés E.
Mon logement peut-il changer d'étiquette sans travaux ?
Oui, dans deux cas. S'il est chauffé à l'électricité et que son DPE date d'avant 2026 : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et le gouvernement estime qu'environ 850 000 logements F ou G basculent ainsi en E ou D. Et s'il fait 40 m² ou moins avec un DPE réalisé entre juillet 2021 et juillet 2024 : une attestation de nouvelle étiquette est téléchargeable gratuitement sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
Combien de temps mon DPE reste-t-il valable ?
Dix ans, avec deux exceptions déjà arrivées à terme : les DPE réalisés entre 2013 et 2017 sont périmés depuis le 1er janvier 2023, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 depuis le 1er janvier 2025. Un DPE antérieur à juillet 2021 n'est donc plus valable. Vérifiez aussi la présence du numéro à treize chiffres délivré par l'observatoire de l'ADEME : sans lui, le document ne vaut rien.
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